Đối với những nhà đầu tư thường xuyên mua bán bất động sản, khái niệm hệ số điều chỉnh giá đất chắc hẳn không còn xa lạ. Đây là một hệ số quan trọng do UBND các tỉnh hoặc thành phố quy định khi thu hồi đất. Hệ số này được áp dụng theo năm hoặc theo từng thời điểm cụ thể. Hãy cùng Mua Bán Nhà Đất tìm hiểu kỹ hơn về những khái niệm liên quan đến hệ số này qua bài viết dưới đây.
Định nghĩa hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất là gì? Hệ số điều chỉnh giá đất, còn được nhiều người trong giới bất động sản gọi là hệ số K, là một công cụ quan trọng trong việc xác định giá đất cụ thể. Hệ số K được sử dụng để tính giá đất cụ thể dựa trên bảng giá bất động sản phổ biến trên thị trường. Nó cũng dựa vào điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành ban hành.
Để hiểu rõ hơn, hãy tham khảo ví dụ sau:
- Giả sử bảng giá bất động sản là 1.000.000 đồng/m2 đất.
- Nếu hệ số này do UBND tỉnh quyết định khi Nhà nước thu hồi là 1,5 thì giá đất để tính giá bồi thường cụ thể sẽ là 1.500.000 đồng/m2.
Trách nhiệm xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể. Thông thường, nhiệm vụ này thuộc về Sở Tài chính hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp tỉnh. Các cơ quan chuyên môn này sẽ chủ trì và phối hợp với các sở, ngành liên quan để xây dựng và trình UBND cấp tỉnh quyết định.
Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, sau khi có số liệu được trình bởi các cơ quan chuyên môn, UBND cấp tỉnh sẽ có thẩm quyền quy định và quyết định hệ số này cụ thể. Điều này nhằm xác định giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và bảng giá đất hiện hành.
Xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện theo các trình tự và nội dung quy định cụ thể tại Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất
Đầu tiên, các cơ quan có trách nhiệm tiến hành khảo sát và thu thập thông tin về giá đất thị trường. Cụ thể, cần thu thập thông tin tối thiểu từ 03 trường hợp đất thuộc khu vực định giá đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất.
Nếu không đủ thông tin về giá đất tại khu vực định giá, cần mở rộng phạm vi thu thập thông tin sang khu vực lân cận. Khu vực này phải có điều kiện tương tự về tự nhiên, kinh tế – xã hội, và hạ tầng kỹ thuật cũng như hạ tầng xã hội với khu vực đang được định giá. Điều này đảm bảo rằng thông tin thu thập được phản ánh chính xác giá trị thực tế của đất trong điều kiện tương đồng.
Theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, trong quá trình khảo sát và thu thập giá đất thị trường, người điều tra cần thực hiện các bước sau:
- Đối với những thửa đất mà có thể xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, người điều tra cần thu thập thông tin từ ít nhất 03 thửa đất về thu nhập và chi phí này. Điều này nhằm xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) trong khu vực định giá.
- Người điều tra cũng phải thu thập thông tin về điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương thuộc khu vực định giá đất. Việc này đảm bảo rằng các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất như hạ tầng, điều kiện tự nhiên, và tình hình kinh tế – xã hội được đưa vào cân nhắc, giúp việc định giá trở nên chính xác và phù hợp với thực tế địa phương.
Bước 2: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất
Căn cứ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều 10 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, người điều tra sẽ tiến hành thu thập, thống kê và tổng hợp thông tin về giá đất trên thị trường từ các nguồn thông tin đã thu thập được. Việc này được thực hiện theo từng vị trí đất cụ thể để đảm bảo tính chính xác và chi tiết.
Giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định dựa theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất. Theo quy định này, giá đất phổ biến được xem xét và tính toán dựa trên các yếu tố và dữ liệu thị trường thực tế.
Trong trường hợp giá đất phổ biến trên thị trường có chung một khoảng giá, thì giá đất phổ biến cho từng vị trí đất sẽ được xác định bằng cách lấy giá đất bình quân của các mức giá đất tại vị trí đó. Điều này đảm bảo rằng giá đất được phản ánh một cách trung thực và chính xác dựa trên các dữ liệu thị trường thu thập được, giúp người điều tra có cơ sở để đưa ra các nhận định và báo cáo chính xác về tình hình giá đất tại các vị trí khác nhau.
Bước 3: Tiến hành xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Như đã đề cập, việc xác định hệ số này sẽ dựa trên nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm giá đất thị trường, điều kiện kinh tế – xã hội của địa phương và giá đất được quy định trong bảng giá đất. Quá trình này không chỉ đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc xác định giá đất, mà còn phản ánh đúng thực trạng kinh tế và xã hội của từng khu vực.
Trường hợp không thể thu thập đủ thông tin về giá đất thị trường, việc xác định hệ số này sẽ dựa vào các điều kiện kinh tế – xã hội cụ thể tại địa phương. Điều này bao gồm việc xem xét tình hình kinh tế của khu vực, mức độ phát triển xã hội, cơ sở hạ tầng và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị đất đai. Ngoài ra, giá đất cụ thể được quy định bởi cơ quan có thẩm quyền cũng sẽ được sử dụng làm căn cứ để xác định hệ số điều chỉnh.
Hệ số K điều chỉnh giá đất được xây dựng và áp dụng riêng đối với từng loại đất, vị trí đất theo dự án. Điều này đảm bảo rằng mỗi loại đất, mỗi vị trí đất trong các dự án khác nhau đều có một hệ số điều chỉnh phù hợp, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai tại đó. Đối với các khu vực có nhiều dự án thu hồi đất cùng một thời điểm và có các đặc điểm tương đồng về điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, kinh tế – xã hội và hạ tầng xã hội, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được xây dựng dựa trên từng loại đất và vị trí đất theo khu vực. Việc này giúp đảm bảo sự thống nhất và công bằng trong việc áp dụng hệ số điều chỉnh, đồng thời phản ánh chính xác các đặc điểm và giá trị đất đai tại khu vực đó.
Ngoài ra, quá trình xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất còn phải tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành, đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hợp lý. Các cơ quan chức năng sẽ thường xuyên kiểm tra, giám sát và cập nhật hệ số này để phù hợp với tình hình thực tế và sự biến động của thị trường. Qua đó, việc xác định giá đất và hệ số này sẽ trở nên chính xác, phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai, hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý đất đai và phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
Bước 4: Xác định giá đất
Quá trình xác định giá đất của thửa đất cần định giá là một bước quan trọng và được thực hiện một cách cẩn thận, tỉ mỉ. Để xác định giá trị chính xác của thửa đất, chúng ta cần áp dụng công thức chuẩn sau đây:
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất * Hệ số điều chỉnh giá đất.
Trước tiên, cần hiểu rõ từng thành phần trong công thức này:
- Giá đất trong bảng giá đất: Đây là mức giá đất đã được cơ quan có thẩm quyền quy định và công bố trong bảng giá đất. Bảng giá đất thường được xây dựng dựa trên nhiều yếu tố như vị trí địa lý, loại đất, mục đích sử dụng đất, và các yếu tố kinh tế – xã hội khác. Bảng giá đất được cập nhật định kỳ để phản ánh sự biến động của thị trường và đảm bảo tính chính xác, minh bạch.
- Hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là một hệ số được áp dụng để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất sao cho phù hợp với thực tế thị trường tại thời điểm định giá. Hệ số này được xác định dựa trên các yếu tố như tình hình kinh tế – xã hội, mức độ phát triển hạ tầng, sự thay đổi về quy hoạch, và các yếu tố ảnh hưởng khác. Hệ số điều chỉnh giúp giá đất phản ánh đúng giá trị thực tế và đảm bảo tính công bằng trong các giao dịch đất đai.
Khi đã có đầy đủ thông tin về giá đất trong bảng giá đất và hệ số này, chúng ta áp dụng công thức trên để tính toán giá trị của thửa đất cần định giá. Quá trình này giúp xác định giá trị đất đai một cách khách quan và chính xác, phục vụ cho các mục đích như mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, hay các hoạt động liên quan đến quyền sử dụng đất.
Áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp nào?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng trong một số trường hợp để tính giá đất cụ thể như sau:
Hệ số điều chỉnh giá đất để tính giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp quy định tại điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai 2013:
- Đối với các thành phố trực thuộc trung ương: Hệ số này được áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất). Điều này giúp điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế thị trường và đảm bảo sự công bằng trong việc xác định giá trị đất đai.
- Đối với các tỉnh miền núi, vùng cao: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 10 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất). Việc áp dụng hệ số này trong trường hợp này giúp phản ánh đúng điều kiện kinh tế – xã hội đặc thù của khu vực miền núi, vùng cao, đồng thời hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.
- Đối với các tỉnh còn lại: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng cho các thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 20 tỷ đồng (tính theo giá đất tại bảng giá đất). Điều này đảm bảo rằng giá đất được xác định một cách chính xác và hợp lý, phù hợp với tình hình kinh tế của từng tỉnh.
Ngoài ra, hệ số này còn được áp dụng trong một số trường hợp khác như:
- Trường hợp thuê đất thu tiền hàng năm cần xác định lại đơn giá để điều chỉnh giá thuê cho chu kỳ tiếp theo: Việc áp dụng hệ số điều chỉnh giúp cập nhật giá trị đất thuê một cách chính xác, phản ánh đúng sự biến động của thị trường đất đai và đảm bảo quyền lợi cho cả bên thuê và bên cho thuê.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm cần tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong quá trình đấu giá.
- Áp dụng hệ số đất trong trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Khi Nhà nước thu hồi đất, hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để tính toán tiền bồi thường cho người dân, đảm bảo rằng giá trị bồi thường phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai.
Hệ số này đóng vai trò rất quan trọng trong một số trường hợp. Thông thường, bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ổn định được sử dụng trong giai đoạn 5 năm (ngoại trừ các trường hợp sửa đổi, bổ sung). Việc áp dụng hệ số này không chỉ đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác định giá trị đất đai mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả.
Mỗi tỉnh thành đều có các quy định riêng về hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó, các nhà đầu tư bất động sản cần tìm hiểu kỹ về hệ số này của khu vực mình quan tâm để có được thông tin tham khảo hữu ích, hỗ trợ cho việc đưa ra quyết định đúng đắn trong quá trình đầu tư.
Bài viết này đã cung cấp thông tin giải đáp cho câu hỏi “Hệ số điều chỉnh giá đất là gì?”. Hy vọng những thông tin này hữu ích với bạn. Mua Bán Nhà Đất sẽ tiếp tục cập nhật các bài viết với chủ đề tương tự, vì vậy hãy theo dõi thường xuyên để không bỏ lỡ bất kỳ điều gì bạn nhé!
