Trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ tại hầu hết các tỉnh thành và đang cho thấy tiềm năng phát triển đáng kể trên toàn quốc trong tương lai. Điều này cho thấy loại hình bất động sản này có ảnh hưởng tích cực lớn đến thị trường bất động sản. Vậy bất động sản công nghiệp là gì và nó có những ưu điểm và nhược điểm nào? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết qua bài viết dưới đây của Mua Bán Nhà Đất.
Khái niệm bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp là gì? Bất động sản công nghiệp, về cơ bản, được hiểu là tất cả các dự án đầu tư liên quan đến việc xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị, và các dự án đầu tư mặt bằng với mục đích chủ yếu phục vụ các hoạt động sản xuất công nghiệp. Loại hình bất động sản này bao gồm các công trình và cơ sở hạ tầng phục vụ cho ngành công nghiệp, từ việc phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn đến các khu vực sản xuất nhỏ hơn.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, tại Khoản 2, Điều 149, bất động sản công nghiệp cũng được quy định tương tự như đất khu công nghiệp và thường áp dụng hình thức thuê đất. Cụ thể:
- Thuê đất cho dự án công nghiệp: Các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu chế xuất, khu công nghiệp, hoặc cụm công nghiệp.
- Quyền cho thuê lại: Người được thuê đất có quyền cho thuê lại phần diện tích đất nếu diện tích đất đó thuộc hình thức trả tiền thuê hàng năm. Đối với phần diện tích đất trả tiền thuê một lần trong toàn bộ thời gian thuê, người thuê cũng có quyền cho thuê lại với hình thức trả tiền thuê một lần hoặc hàng năm, tùy thuộc vào thỏa thuận.
- Miễn phí thuê đất: Các nhà đầu tư sẽ được miễn phí thuê đối với diện tích đất dùng để xây dựng kết cấu hạ tầng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, hoặc khu chế xuất. Điều này nhằm khuyến khích đầu tư vào các cơ sở hạ tầng quan trọng và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của các khu công nghiệp.
Thế nào là chu kỳ thuê đất khu công nghiệp?
Chu kỳ thuê đất khu công nghiệp đề cập đến khoảng thời gian lặp lại của việc gia hạn hợp đồng thuê đất giữa các khu công nghiệp và nhà đầu tư. Để hiểu một cách đơn giản, chu kỳ này là quá trình mà sau khi thời gian thuê đất ban đầu kết thúc, nhà đầu tư có thể tiếp tục thuê đất để tiếp tục phát triển dự án của mình.
Khi đến thời điểm kết thúc hợp đồng thuê đất, nếu nhà đầu tư vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất để phục vụ cho các dự án hiện tại hoặc mở rộng dự án, hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng gia hạn. Trong quá trình này, các điều khoản của hợp đồng có thể được duy trì như trước hoặc điều chỉnh, tùy thuộc vào các yếu tố như tình hình thị trường, sự thay đổi trong khung pháp lý và các yếu tố liên quan khác. Điều này nhằm đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng gia hạn vẫn phù hợp với thực trạng và yêu cầu pháp luật hiện hành.
Thông thường, các tập đoàn lớn hoặc các công ty có quy mô lớn với định hướng và kế hoạch phát triển dài hạn sẽ chọn chu kỳ thuê đất khu công nghiệp dài hạn. Điều này cho phép họ có sự ổn định trong việc sử dụng đất và dễ dàng triển khai các dự án lớn. Ngược lại, các doanh nghiệp vừa và nhỏ, hoặc những dự án có thời gian thực hiện ngắn hoặc tạm thời, sẽ thường ký kết hợp đồng thuê đất trong thời gian ngắn hơn.
Một yếu tố quan trọng cần lưu ý là tỷ suất tăng giá hàng năm, bởi vì chu kỳ thuê đất khu công nghiệp thường được tính theo năm. Việc này đảm bảo rằng lợi ích lâu dài của việc thuê đất vẫn được bảo đảm và hoạt động sản xuất kinh doanh có thể đạt hiệu quả cao.
Theo Điều 51 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp sẽ được xác định dựa trên thời hạn của dự án đầu tư. Trong trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn so với thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, doanh nghiệp cần xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp. Tổng thời hạn sử dụng đất không được vượt quá 70 năm, và doanh nghiệp sẽ phải nộp tiền sử dụng hoặc thuê đất đối với diện tích gia hạn sử dụng.
Tại sao bất động sản công nghiệp ngày càng phát triển tại Việt Nam?
Nguyên nhân chủ quan
Việt Nam hiện đang trong giai đoạn công nghiệp hóa và hiện đại hóa mạnh mẽ, với sự ưu tiên hàng đầu trong việc phát triển ngành công nghiệp. Với hành lang pháp lý rõ ràng và nhiều chính sách ưu đãi, quốc gia này đã tạo điều kiện thuận lợi để thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, Việt Nam được đánh giá cao về nguồn nhân lực nhờ dân số đông và đang gia tăng không ngừng. Sự dồi dào của nguồn lao động và chi phí nhân công thấp đã thu hút nhiều tập đoàn và công ty lớn tìm kiếm cơ hội đặt nhà máy sản xuất tại đây. Đặc biệt, năng suất lao động của người Việt ngày càng cao và trình độ nhận thức, trí tuệ của lực lượng lao động cũng được nâng cao.
Hơn nữa, nhu cầu tiêu thụ hàng hóa trong nước đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ do sự cải thiện rõ rệt trong chất lượng đời sống. Tầng lớp trung lưu và thượng lưu ngày càng đông đảo, tạo ra một thị trường tiêu thụ tiềm năng cho các sản phẩm hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường hàng hóa Việt Nam đã trở thành mục tiêu hấp dẫn của nhiều tập đoàn quốc tế, nhắm đến cơ hội phát triển và mở rộng kinh doanh tại đây.
Nguyên nhân khách quan
Hiện nay, Việt Nam đã hoàn tất việc tham gia và ký kết hai Hiệp định Thương mại tự do (FTA) thế hệ mới. Những hiệp định này đánh dấu sự mở cửa mạnh mẽ trong thương mại, đặc biệt đối với một số mặt hàng nguyên vật liệu, từ đó thúc đẩy thương mại quốc tế. Nhiều rào cản thuế quan đã được gỡ bỏ, tạo cơ hội cho Việt Nam mở rộng giao lưu và học hỏi về khoa học kỹ thuật từ các quốc gia phát triển. Điều này cũng giúp chuyển đổi cơ cấu xuất khẩu từ hàng hóa giá trị thấp sang hàng hóa giá trị cao hơn, đồng thời thu hút nhiều doanh nghiệp gia nhập thị trường Việt Nam để tận dụng lợi ích từ các hiệp định này.
Ngoài ra, tình hình căng thẳng ngoại giao giữa Mỹ và Trung Quốc đã dẫn đến nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia trong việc tìm kiếm các địa điểm sản xuất an toàn hơn. Trong bối cảnh này, Việt Nam nổi bật như một điểm đến hấp dẫn nhờ dân số đông, chính trị ổn định, thị trường tiêu thụ rộng lớn, và nền kinh tế đang trên đà phát triển. Theo các báo cáo truyền thông, khoảng 50% các công ty Trung Quốc đang có kế hoạch mở rộng hoạt động sang các quốc gia trong khu vực, bao gồm Việt Nam, để tận dụng các cơ hội mới và đảm bảo an toàn cho hoạt động sản xuất.
Đánh giá ưu và nhược điểm của loại hình bất động sản công nghiệp
Dù là loại hình bất động sản nào, mỗi loại đều có những thế mạnh và rủi ro riêng khi đầu tư. Dưới đây là những ưu điểm và nhược điểm của bất động sản khu công nghiệp.
Ưu điểm của loại hình bất động sản công nghiệp
Việt Nam hiện đang thu hút sự chú ý của nhiều công ty và tập đoàn lớn trên toàn cầu, đặc biệt là nhờ vào khả năng kiểm soát dịch COVID-19 hiệu quả, điều này đã được cộng đồng quốc tế đánh giá cao. Chính sách cởi mở và ổn định chính trị của Việt Nam đã khiến nhiều công ty lớn như Apple và Google quyết định di dời nhà máy từ Trung Quốc sang nước ta. Điều này đã làm gia tăng nhu cầu thuê kho bãi, nhà xưởng và văn phòng trong các khu công nghiệp, dẫn đến sự tăng giá thuê đất công nghiệp.
Hiện tại, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam cho chu kỳ thuê 50 năm dao động khoảng 95 USD/m². Mức giá này có thể cao hơn tại những khu vực phát triển mạnh. Dù tình hình dịch bệnh còn nhiều biến động, bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận sự tăng trưởng, với giá thuê đất liên tục gia tăng và tỷ lệ lấp đầy cũng tăng lên.
Theo thống kê trong quý I năm 2021, giá thuê đất tại các khu công nghiệp ở phía Bắc đạt đỉnh 107 USD/m², trong khi ở phía Nam là 111 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê. So với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã tăng 8,1%, kéo theo lợi nhuận tăng lên đáng kể.
Nhược điểm của loại hình bất động sản công nghiệp
Bất động sản công nghiệp, đặc biệt là cho thuê nhà xưởng, thường mang lại lợi nhuận cao hơn so với nhiều loại hình bất động sản khác. Tuy nhiên, để khai thác tối đa tiềm năng của sản phẩm này, còn nhiều thách thức cần được giải quyết, cụ thể như sau:
- Yêu cầu về quỹ đất rộng lớn: Chính sách quy hoạch của nhà nước hiện đang hạn chế diện tích đất xây dựng. Đặc thù của khu công nghiệp là cần một mặt bằng rộng lớn, điều này làm cho việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp trở nên khó khăn đối với các chủ đầu tư.
- Yêu cầu vốn đầu tư lớn: Để đầu tư và xây dựng bất động sản công nghiệp, chủ đầu tư cần có năng lực tài chính mạnh mẽ. Chi phí thuê đất và xây dựng nhà xưởng quy mô lớn rất tốn kém. Bên cạnh đó, việc quản lý và khai thác vận hành cũng đòi hỏi khả năng tài chính và kỹ năng quản lý cao.
- Thời gian thu hồi vốn lâu: Thông thường, chủ đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ mất khoảng 10 năm để thu hồi vốn và bắt đầu có lợi nhuận. Thời gian thu hồi vốn của loại hình bất động sản này thường dài hơn so với các loại hình bất động sản khác.
- Thủ tục pháp lý phức tạp: Thủ tục xét duyệt đầu tư cho khu công nghiệp có thể kéo dài từ 2 đến 3 tháng, và việc ổn định để đi vào hoạt động thường mất đến 2 năm. Điều này tạo ra sự khó khăn và rườm rà trong quá trình đầu tư.
- Hạn chế quyền chuyển nhượng: Đối với trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm, quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bị hạn chế. Quyền này chỉ được cấp cho các trường hợp trả tiền thuê một lần khi thuê đất khu công nghiệp.
- Giới hạn đối tượng thuê đất: Không phải bất kỳ tổ chức kinh tế, doanh nghiệp hay cá nhân nào cũng có thể thuê đất trong khu công nghiệp để kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Quy định này hạn chế số lượng đối tượng có thể tham gia vào lĩnh vực này.
Nhìn chung, mặc dù bất động sản công nghiệp đang ngày càng cho thấy tiềm năng phát triển lớn, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cao. Do đó, trước khi quyết định đầu tư vào loại hình này, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố liên quan.
